DE TOREN IN FASE 1

Hoe zat het ook al weer?

In het bestemmingsplan van 2002 staat een toren gepland in fase 1, tussen de nieuwe flats en logiesgebouw P. De bewoners van Fase 1 en Fase 2 hebben al in 2014 bezwaar gemaakt tegen de bouw van deze 7 verdiepingen hoge toren, ook wel “het torentje van Vivare” of “de Generaal” genoemd. Deze toren zou bestaan uit 28 sociale woningbouw appartementen (4 op elke verdieping), met aan alle kanten balkons en een parkeergarage eronder (toegang langs gebouw P).

Raad van State

Op 18 januari 2018 zijn we naar de Raad van State in Den Haag geweest voor deze zaak en hebben we uiteindelijk gewonnen, niet vanwege het afwijken van het bestemmingsplan of welstand, maar vanwege een tekort aan parkeerplaatsen. Kort gezegd heeft de Raad van State geoordeeld dat de parkeerbehoefte verkeerd is berekend, niet alleen voor de woontoren zelf, maar ook voor de nieuwbouw aan de zuidkant van de Compagnieplaats. De parkeerplaatsen die nodig zijn volgens het bestemmingsplan zijn niet aanwezig.

Een nieuw plan

Vivare heeft zich teruggetrokken uit het project, maar de gemeente, Giesbers en architecten van Braaksma&Roos hebben niet stilgezeten. Ze hebben een nieuw plan gemaakt en daarover hebben een aantal bewoners overleg gevoerd. De gemeente en Giesbers gaan er bij dit ontwerp uit dat er een landmark, een iconisch gebouw moet komen te staan. Er is er door stedenbouwkundigen naar gekeken en op basis daarvan een beeld-kwaliteit een plan gemaakt.

Wat is er anders?

Er komen geen 28 sociale woningbouw appartementen, maar 11 koopappartementen en er worden aan één kant balkons gemaakt. Dit betekent dat er niet 33,4 maar 19 parkeerplaatsen nodig zijn. Het gebouw wordt op poten gezet, waardoor de parkeerplaatsen onder het gebouw op maaiveldhoogte gerealiseerd kunnen worden. Daarmee is het probleem met betrekking tot het tekort aan parkeerplaatsen, zoals geformuleerd door de Raad van State opgelost.

Na het eerste overleg op 3 maart hebben we onze reactie gegeven op een aantal punten, met name waar het gaat om hoogte en inpassing.

Wij waren verbaasd om te zien dat er bij het ontwerp van het gebouw toch weer wordt uitgegaan van de maximale hoogte die binnen het bestemmingsplan is gegeven.  Door de aangegeven hoogte overschaduwt de toren letterlijk de omliggende gebouwen en huizen (met name gebouw P en Fase 2) in het najaar, winter en voorjaar. Dat er in het bestemmingsplan veel ruimte voor gegeven wordt, is nog niet een reden om deze ook in te nemen. 

We hebben de volgende praktische input aangegeven:

  • We zien het liefst 4 verdiepingen als maximale hoogte van het gebouw.
  • We zijn tegen het maaiveld parkeren; dit kan onder de grond of afgeschermd 
    • ivm lichtoverlast ’s avonds en ’s nachts. De slaapkamers van de bestaande appartementen liggen richting het nieuwe gebouw. 
    • Omdat we niet tegen auto’s aan willen kijken vanuit een autovrij-parkachtig gebied.
  • Het gebouw opener maken richting de wadi door bv de plaatsing van de balkons naar die zijde (inpandig). Zo ontstaat er meer levendigheid rond de wadi.
    • De balkons graag inpandig als deze richting de wadi/appelplaats worden geplaatst. De ramen van de logies gebouwen zijn niet goed geluidsisolerend.
  • Er moet voldoende ruimte zijn tussen de bestaande bouw en het nieuwe gebouw. 
  • Veel bewoners hebben last van echo’s tussen de stenen gebouwen. Daar mag ook wel aandacht voor zijn.
  • We zien graag dat de duurzaamheid van het gebouw verder gaat dan wat de norm aangeeft. Als statement.
  • In het gebouw een ontmoetingsplek realiseren voor bv exposities en buurtbijeenkomsten

Afgelopen woensdag 17 maart is er opnieuw een overleg geweest, waarin Giesbers en architecten lieten zien hoe ze onze punten hebben meegenomen in het ontwerp.

  1. De flat wordt nog steeds 7 verdiepingen hoog;
  2. Het maaiveld parkeren blijft bestaan, maar er worden opties gezocht in de vorm van groen (hangende planten) als ‘camouflage’;
  3. De verlichting onder de toren wordt zodanig gemaakt dat het niet al te storend is voor de omgeving;
  4. De balkons blijven aan de westzijde van het gebouw gesitueerd;
  5. Duurzaamheid is vooral gericht op de bouwmethodiek, met de nadruk op hout en op geïntegreerd groen bij de balkons.

Monumentaal ontwerp?

Volgens Giesbers en de architect moet er een gebouw komen te staan waarbij het monumentale ontwerp van de kazerne behouden blijft. Wij hebben helemaal niet dat gevoel bij dit ontwerp. Vooral de hoogte van het gebouw sluit niet aan bij de stelling van Giesbers dat het een ranke uitstraling krijgt. In de tekening hiernaast zie je de hoogte van de logiesgebouwen in groen afgebeeld en in blauw de hoogte van de toren (het transparante blauw is de naar achterliggende gevel van de bovenste verdieping). Opvallend detail: in deze tekening wordt uitgegaan van heel hoge bomen. Echter, volgens Giesbers is het financieel niet haalbaar om een gebouw met minder verdiepingen te bouwen. (“oftewel: er niet genoeg aan verdiend wordt”). Weet wel, dat het bestemmingsplan dateert van 2002, het is dus bijna 20 jaar oud en de huidige bewoners woonden hier toen nog niet. Inzichten kunnen in de tijd veranderen, toch?

Parkeren & duurzaamheid

Parkeren onder het gebouw kan niet gerealiseerd worden, omdat het bestemmingsplan zegt dat parkeren binnen het bouwvak moet plaatsvinden en dat kan niet met een hellingbaan naar een parkeergarage. Giesbers wil nog wel kijken naar de mogelijkheden van (semi) verdiept parkeren. Voor de bewoners is de duurzaamheid ook belangrijk waar het gaat om de buitenkant van het gebouw. Wij willen dat goed terug kunnen zien, zowel aan de kant van de balkons (in hoeverre heeft de architect iets te zeggen over groene balkons) als aan alle andere kanten.

Concluderend

We hebben niet het gevoel dat er veel gedaan is met onze ideeën en bezwaren. De verwachting was dat wij inbreng zouden hebben op hoogte en inpassing en eventueel ontwerp. Het lijkt er meer op dat we betrokken zijn in deze fase, zodat Giesbers en gemeente kunnen aangeven dat er burgerparticipatie heeft plaatsgevonden bij de bouwplannen.  Het is ons duidelijk geworden dat het ontwerp al vrijwel helemaal vastligt en dat er alleen nog input van ons verwacht wordt op details. Dit is erg teleurstellend!

Hoe nu verder?

Er ligt een hele strakke planning: in mei/juni wordt begonnen met de verkoop van appartementen, in juni wordt de omgevingsvergunning aangevraagd, in Q4 2021 wordt begonnen met de bouw en in Q4 2022 is de oplevering. We willen graag manieren vinden om de discussie over de toren voort te zetten voordat het helemaal definitief is. We hebben intussen “Team Leefomgeving Monnikenhuizen” op de hoogte gesteld en aangegeven dat we een gesprek met hen willen om onze vragen en ideeën voor de wijk en dan met name over het ontwerp van de toren te bespreken. Ook hebben we het plan om de Gelderlander te informeren en eventueel wethouders die mee willen denken. En we kunnen natuurlijk bezwaar aantekenen tegen de omgevingsvergunning en, als er een definitief besluit ligt, beroep instellen bij de rechtbank. De vraag is echter hoe lang we de bouw daarmee kunnen tegenhouden. Het bestemmingsplan loopt nog tot oktober 2022, dus we denken niet dat we de bouw kunnen tegenhouden. Wel willen we proberen om onze wensen meer in het ontwerp terug te zien.

Namens Mireille, Karolien, Marjon, Adam, Jeroen, Bep en Jose

5 gedachten over “DE TOREN IN FASE 1

  1. Jeroen Liefferink

    Dank je wel voor jullie uitleg over dit proces. Ik vraag mij nu af hoe het een en ander nu nog past in het Masterplan van 2005. Daarin staan percentages vermeld voor de betaalbaarheid van de woningen in dit gebied. Deze flat zou oorspronkelijk sociale bouw worden. Nu de projectontwikkelaars ermee aan de haal gaan lijkt het een heel andere prijsstelling te worden. Nu denk ik dat het prijspeil van veel woningen al in een eerder stadium is losgelaten, maar de vraag is eigenlijk of dit strookt met de bestemming van dit terrein.
    Ik vraag mij af in hoeverre het bestemmingsplan regels oplegt t.a.v. de betaalbaarheid van de te bouwen woningen en of dit wel past in de oorspronkelijke doelstellingen.
    zie:
    https://www.planviewer.nl/imro/files/NL.IMRO.0202.727-0501/tb_NL.IMRO.0202.727-0501_1.pdf
    pagina: 22, paragraaf 4.6.
    M.a.w. voldoet een dergelijk duur appartementencomplex überhaupt aan het bestemmingsplan?
    Vivare had al geconcludeerd dat sociaal voor hen niet meer uitkon. maar Giesbers gaat nu een hele andere kant op.
    Ik weet het antwoord op deze vraag zelf niet, maar daarom stel ik hem hier.

  2. Bewoner SAKS

    Parkeren moet volgens het bestemmingsplan worden opgelost binnen het bouwvlak. Aangezien dit niet mogelijk is, is de maatgevende beperking het aantal parkeerplaatsen.
    Als de omgevingsvergunningaanvraag binnen het bestemmingsplan wordt uitgevoerd voldoen ze niet aan de parkeernorm. De aanvraag wordt dan afgekeurd. De ontwikkelaar moet sowieso een bestemmingsplanwijziging of vrijstellingsprocedure doorlopen.
    Als wijk/omgeving/belanghebbende kun je participeren tijdens dit proces. Echter moeten de belangen tussen de wijk en algemeen maatschappelijke belang worden gewogen.
    De vraag is “extra parkeerdruk omgeving” t.o.v. “maatschappelijk belang woningbouw”. De hoogte etc is reeds vastgesteld. Dat is geen argument voor het weigeren van de vergunning. Met toekomstige parknormen een mobiliteitsvoorzieningen bijv. deelauto’s is het de vraag of de huidige norm relevant blijft.
    Misschien is het beter om de parkeerdruk te accepteren maar als tegenprestatie 6 bouwlagen toestaan. De ontwikkelaar heeft de garantie op eenvoudige wijziging van het bestemmingsplan. Dit geeft snelheid in het proces, lees sneller financiële middelen beschikbaar voor nieuwe investeringen.
    Lastig te accepteren maar als omgeving heb je nog iets bereikt. Een WIN/WIN situatie

Geef een reactie

Je e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *